Аллея Труда, дом № 40: восемь подъездов, 12 видеокамер, 335 квартир, тысяча жильцов, половина из них — дети. И всё это – товарищество собственников жилья «Энтузиасты».
Начиналось всё в 2017 году, когда жильцы дома захотели сделать спортивную и детскую площадки во дворе. Для этой цели был образовано территориальное общественное самоуправление во главе с председателем совета МКД Ольгой КРЫМ.
— За счёт ТОСа мы в наш двор вложили около миллиона рублей, — говорит Ольга Ивановна. — Не тратя денег собственников, только на грантовые средства мы всё обустроили. Вот для таких целей ТОС — самая подходящая организация.
Шло время, менялись правила игры, выходить на гранты стало намного сложнее, многие конкурсы упразднили. И если раньше можно было представить три проекта, сейчас принимают один на сумму не более 750 тысяч рублей. Желающих получить грант очень много, в этом году по Комсомольску взяли всего шесть проектов из четырёхсот.
Новая форма – новые проблемы
1 марта 2019 г. дом №40 перешёл к управлению ТСЖ «Энтузиасты». Его правление состоит из шести человек, они занимаются вопросами непосредственного содержания дома. Общественный актив рассматривает конфликтные ситуации между жильцами. Работа в первую очередь держится на простых жителях дома, добровольных помощниках, таких как Сергей Шушканов, Олег Варфоломеев, Герман Веледеев, Денис Батюк, Юлия Тюнистеева.
— Главной причиной перехода в новую форму управления были претензии по качеству выполнения работ со стороны управляющей компании. При ней проблемы не решались, заявки часто не выполнялись.
Постепенно среди жильцов росло осознание, что ТСЖ – это прямая ответственность самих собственников за свою жизнь в многоквартирном доме и на обслуживающую организацию проблемы свалить не получится.
— Если управляющая компания это коммерческая структура, которая зарабатывает на доме, то ТСЖ не зарабатывает ничего, только распределяет средства собственников. И люди сами через общее собрание решают, куда направить деньги.
— Вот мы сидим в офисе, а он ведь откуда-то появился?
— Появился по решению общего собрания. Помещение офиса — бывшая кладовка. Вся оргтехника – это помощь спонсоров, часть мебели приобретена на мои личные средства. Сначала сидели на 16-м этаже в чужом офисе, но это не могло продолжаться бесконечно, невозможно в личном жилье или постороннем офисе принимать десятки людей, приходящих по самым разным вопросам.
С образованием ТСЖ проблемы на правление и председателя посыпались как из рога изобилия. Дому двадцать лет, подъезды в ужасном состоянии — в них никто никогда полы не мыл, инженерные сети пришли в упадок, подвалы залиты нечистотами. Чтобы домовое хозяйство привести в нормальное состояние, требовались хорошие инженеры, добросовестные подрядчики, которых не так просто найти. Рынок услуг давно поделён управляющими компаниями, а тут ещё ТСЖ дома отжимают.
К сожалению, в нашем обществе традиционно все знают, как требовать, но мало кто понимает, как функционирует техническое обеспечение многоквартирного дома и что ТСЖ – это не управляющая компания, у которой главное не результат, а процесс, приносящий прибыль. Товариществу же необходимо сделать работу так, чтобы не возвращаться к этим проблемам лет пять.
Надо признать, не все жильцы дома изначально были согласны на перемены. Но когда с двенадцатого этажа летают пакеты с отходами, когда жильцы не хотят за собой убирать, но требуют чистоты, когда создаётся ощущение, что люди живут в отеле, где мусор выставил за дверь и успокоился, вот тут приходит момент истины.
— Год ушёл на то, чтобы объяснить людям, что мы предлагаем, — рассказывает Ольга. — Сейчас я могу по сообщению в Вотсапе определить, почему в той или иной квартире нет воды.
В ТСЖ самое главное – правильное планирование и распределение средств. Первые три месяца правление было вынуждено буквально выводить дом из аварийного состояния.
Почему нужно организовать ТСЖ и где его создавать нельзя
Довольно часто председатели ближайших домов приходят и спрашивают совета, как создать ТСЖ. Такая структура, как ребёнок, — рождается муках, к нему надо прийти морально готовым, и если не будет поддержки правления и жильцов, ничего не получится. Первое время будет вал просьб от жителей, живущих многие годы с застарелыми проблемами, — всё это обрушивается на председателя.
— Главные трудности — непонимание жильцов, отсутствие навыков управления, — предупреждает Ольга Крым. — Председатель ТСЖ должен обладать определённым складом характера, быть морально устойчивым. Всем председателям я говорю, что заходить на дома там, где нет согласия между собственниками, нет смысла.
При создании ТСЖ все жильцы всегда на виду, воспитательный процесс не останавливается. Большинством принимаются определённые правила поведения и соблюдаются. Но, как ни странно, есть и такие, кто не понимает, что нельзя спускать кошачьи лотки в унитаз или запихивать подушки в мусоропровод, заставлять личным автотранспортом двор, мешая проезду специальных машин.
К новой форме управления домом стоит переходить, когда правление слаженное, дом дружный, а жильцы понимают, для чего это делается.
Самые проблемные зоны в доме – это кровля, подвал, инженерные сети. Здесь придётся хорошо просчитать будущие платежи собственников. Возможно, они элементарно не потянут такие расходы, тогда нет смысла затевать изменения и лучше остаться с управляющей компанией.
Где этому научиться
В администрации города периодически проходят курсы для подготовки председателей ТСЖ. Начинать, считает Ольга, нужно с элементарного — разъяснения ответственности собственников жилья, поскольку 80 процентов проблем создают сами жильцы. Например, некоторые не платят за квартиру, потому что им в Одноклассниках или Инстаграме кто-то сказал, что в период коронавируса платить не надо.
Есть стабильные неплательщики. Причём это могут быть совершенно адекватные люди, у которых в собственности по 2-3 машины и, тем не менее, сознательно не желающие платить за коммунальные услуги. В этом случае надо работать с людьми, объяснять, наставлять.
В планах ТСЖ «Энтузиасты» — сделать хороший ремонт в подъездах, ограничить двор от захода посторонних лиц и машин и развиваться дальше, повсеместно улучшая жизнь жителей дома.
ТСЖ: создание, плюсы и минусы
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании жильцов.
На собрании необходимо выбрать председателя собрания, секретаря, счётную комиссию и состав будущего правления товарищества, определить состав общего имущества МКД, проголосовать за решение о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, утвердить устав ТСЖ. Кроме того, нужно создать ревизионную комиссию и назначить ответственного за регистрацию ТСЖ лица (председателя правления ТСЖ).
Следующий шаг — регистрация юридического лица в Инспекции Федеральной налоговой службы России. Для этого необходимы следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации, заверенное подписью уполномоченного лица.
2. Решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания собственников жилья.
3. Утверждённый общим собранием устав ТСЖ.
4. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Если все документы в порядке, председатель ТСЖ получит уведомление, что товарищество зарегистрировано.
При регистрации ТСЖ стоит быть готовым к определённым тратам – оплате государственной пошлины, оформления печати, регистрации счёта.
Создание ТСЖ ещё не означает полный отказ от услуг управляющей компании. Товарищество может осуществлять свою работу двумя способами. Первый — выбрать управляющую компанию, которая будет обслуживать дом; при этом ТСЖ проще контролировать обслуживающую организацию и сменить в случае плохой работы. Второй — оказывать услуги по содержанию и ремонту дома исключительно своими силами путём привлечения работников, нанятых по трудовому договору.
Главный плюс ТСЖ — можно предотвратить такие проблемы, как неконтролируемый расход денег управляющей компанией, повысить уровень безопасности, заработать дополнительные средства на содержание дома, благоустройство двора и подъезда. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду, в том числе разместить на крыше или на стенах рекламные щиты и различное оборудование. Например, антенны сотовой связи.
Товарищество собственников жилья – не панацея от неприятностей. Если члены ТСЖ займут пассивную позицию и не будут принимать участия в его работе, то злоупотребления правлением ТСЖ тоже возможны, как и проблемы с некомпетентностью членов правления. Но в данном случае существует прозрачный и понятный механизм контроля.
Ещё один недостаток — непроработанность правовой базы взаимодействия с муниципальными органами. Если член ТСЖ не оплачивает коммунальные платежи, взыскать их можно только через суд, а оплата услуг ляжет на добросовестных жильцов.
Не проработан и механизм компенсации ТСЖ платежей собственников-льготников муниципальными органами, хотя формально такая возможность предусмотрена и муниципальные органы должны доплачивать ТСЖ из своего бюджета, так как льготники оплачивают тарифы по сниженным ценам.
